Grundsteuer 2026: Was sich für Eigentümer und Mieter durch die Reform ändert

Der Blick auf den neuen Bescheid

Seit Anfang 2025 gilt in Deutschland eine neu berechnete Grundsteuer, und wer im Sommer 2026 zum ersten Mal die tatsächliche Jahresrechnung im Briefkasten findet, reibt sich an mancher Stelle die Augen. Der Grund liegt nicht in einer plötzlichen Steuererhöhung des Bundes, sondern in einer Reform, die das Bundesverfassungsgericht bereits 2018 erzwungen hat. Die alten Einheitswerte stammten aus dem Jahr 1964 in den alten Bundesländern und aus dem Jahr 1935 in den neuen Ländern – Zahlen, die mit der heutigen Realität des Immobilienmarkts kaum noch etwas zu tun hatten. Öffentliche Aufregung um vermeintlich explodierende Bescheide gab es reichlich, teils berechtigt, teils durch schlichte Verwechslung von Grundsteuerwert und tatsächlicher Zahllast. Seitdem mussten Finanzämter und anschließend die Kommunen jedes einzelne Grundstück in Deutschland neu bewerten, ein Mammutprojekt mit mehreren zehn Millionen Fällen. Die neuen Werte wurden zwar größtenteils schon 2022 erhoben, wirken sich aber erst seit dem 1. Januar 2025 tatsächlich auf die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer aus. Wer die Post der letzten Jahre nicht genau gelesen hat, sollte das jetzt nachholen, denn zwei getrennte Bescheide bestimmen am Ende, wie hoch die Rechnung ausfällt: Der erste kommt vom Finanzamt und legt den sogenannten Grundsteuerwert fest, der zweite kommt von der Gemeinde und setzt darauf den tatsächlichen Zahlbetrag. Beide Schreiben lohnen einen zweiten Blick, denn nur wer beide kennt, versteht am Ende auch die eigentliche Rechnung.

So setzt sich die neue Grundsteuer zusammen

Die Formel hinter der neuen Grundsteuer wirkt auf den ersten Blick kompliziert, ist im Kern aber simpel: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Gemeinde. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt anhand von Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart und, je nach Bundesland, auch Baujahr oder Nettokaltmiete ermittelt. Die Steuermesszahl im sogenannten Bundesmodell liegt für Wohngrundstücke bei 0,31 Promille und für Gewerbeimmobilien bei 0,34 Promille, deutlich niedriger als früher, weil die Bemessungsgrundlage selbst kräftig gestiegen ist. Änderungen beim Hebesatz wirken sich sofort auf die komplette Rechnung aus, ohne dass sich am Grundsteuerwert selbst etwas ändert. Den größten Hebel hat am Ende also die Gemeinde in der Hand, denn sie legt den Hebesatz jedes Jahr neu fest, und genau das macht die Grundsteuer zu einer der wenigen Steuern, deren Höhe sich von Straße zu Straße unterscheiden kann, sobald eine Gemeindegrenze dazwischenliegt. Nicht jedes Bundesland rechnet dabei nach demselben Modell.

• Bayern rechnet nach einem reinen Flächenmodell, bei dem der Bodenrichtwert überhaupt keine Rolle spielt.
• Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell, das vor allem auf Grundstücksfläche und Bodenrichtwert abstellt – auf das Gebäude selbst kommt es dort kaum an.
• Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Flächenmodelle mit unterschiedlichen Lage- und Faktorzuschlägen entwickelt.
• Alle übrigen Länder, darunter Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, folgen dem Bundesmodell mit kleineren Anpassungen.

Wichtig für die Einordnung: Die Kommunen hatten zugesagt, die Reform aufkommensneutral umzusetzen, sodass insgesamt nicht mehr Grundsteuer in die Stadtkasse fließen sollte als vorher. In der Praxis haben aber etliche Gemeinden die Umstellung genutzt, um den Hebesatz über das aufkommensneutrale Niveau hinaus anzuheben, weil sich eine Erhöhung hinter der komplizierten neuen Formel leichter verstecken lässt als eine offene Steuererhöhung im Stadtrat.

Grundsteuer C: das neue Werkzeug gegen brachliegendes Bauland

Wenig bekannt, aber praktisch relevant: Seit der Reform dürfen Gemeinden zusätzlich eine sogenannte Grundsteuer C erheben, einen erhöhten Hebesatz speziell für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Die Idee dahinter ist einfach – wer ein baureifes Grundstück über Jahre unbebaut liegen lässt, obwohl in der Gemeinde Wohnraum fehlt, soll dafür stärker zur Kasse gebeten werden als jemand, der zeitnah baut. Für die meisten Eigentümer mit bereits bebautem Grund ändert die Grundsteuer C nichts. Wer allerdings ein Baugrundstück als Kapitalanlage hält und die Bebauung bewusst verzögert, sollte bei der Gemeinde nachfragen, ob diese Regelung dort überhaupt eingeführt wurde – nicht jede Kommune macht davon Gebrauch.

Was Eigentümer jetzt konkret prüfen sollten

Zwei Zahlen im Bescheid entscheiden über mehrere Hundert Euro im Jahr.

Die erste Zahl ist die Wohn- oder Nutzfläche, die zweite ist der angesetzte Bodenrichtwert – und genau hier passieren die meisten Fehler. Über den Bodenrichtwert lässt sich trefflich streiten, ändern lässt er sich trotzdem nur mit einer fundierten Begründung. Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen pauschal für ganze Straßenzüge festgelegt, ohne Rücksicht auf Details wie einen Hang, einen Altlastenverdacht oder eine ungünstige Grundstücksform. Wer im Bescheid eine Wohnfläche findet, die nicht zur eigenen Bauakte passt, oder einen Bodenrichtwert, der spürbar über dem der Nachbargrundstücke liegt, sollte das nicht einfach hinnehmen. Legen Sie in diesem Fall Einspruch ein – die Frist beträgt nur einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids, danach wird er bestandskräftig und lässt sich nur noch in engen Ausnahmefällen ändern. Den eigenen Bodenrichtwert kann übrigens jeder kostenlos über das länderübergreifende Bodenrichtwertportal BORIS einsehen und mit dem im Bescheid genannten Wert vergleichen.

Allerdings lohnt sich der Aufwand nicht in jedem Fall. Bei einer Abweichung von wenigen Euro im Jahr übersteigt der Zeitaufwand für Einspruch und Begründung häufig den finanziellen Nutzen, und in solchen Fällen ist die bessere Wahl, die Differenz einfach hinzunehmen, statt Wochen auf eine Antwort des Finanzamts zu warten.

Was das für Mieter bedeutet

Auch wer selbst keine Immobilie besitzt, zahlt am Ende mit, denn die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Grundlage dafür ist Paragraf 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung, der die Grundsteuer ausdrücklich als laufende öffentliche Last des Grundstücks nennt. Vermieter dürfen sie über die jährliche Nebenkostenabrechnung an die Mieter weiterreichen, meist nach dem Verhältnis der Wohnfläche, manchmal auch nach Personenzahl, sofern der Mietvertrag das so vorsieht. Steigt der Hebesatz der Gemeinde, steigt am Ende also auch die Nebenkostenabrechnung, ganz ohne dass der Vermieter selbst etwas dafür tun muss. Für Mieter lohnt sich deshalb ein zweiter Blick in die nächste Abrechnung: Taucht dort plötzlich ein deutlich höherer Posten für Grundsteuer auf, lässt sich das meist mit dem neuen Grundsteuerbescheid des Vermieters erklären und ist grundsätzlich rechtens. Wer Zweifel an der Höhe hat, kann trotzdem Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen, denn dieses Recht steht Mietern unabhängig von der Grundsteuerreform ohnehin zu. Ein eigener Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ist für Mieter dagegen nicht möglich – einspruchsberechtigt ist ausschließlich der Eigentümer als Adressat des Bescheids. Wer als Mieter also mit dem Vermieter über die Höhe streitet, streitet in Wahrheit über dessen Bescheid, nicht über einen eigenen.

Fristen, die man 2026 nicht verpassen sollte

Kurzer Überblick über die Termine, die im Jahresverlauf wirklich zählen: Wer auch nur einen davon reißt, riskiert Mahngebühren oder verpasst die Chance auf eine Korrektur.

• Ein Monat nach Zugang des Bescheids: die Frist für den Einspruch gegen Grundsteuerwert- oder Grundsteuerbescheid.
• 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November sind die vier regulären Fälligkeitstermine für die vierteljährlichen Vorauszahlungen.
• 1. Juli: Termin für die Jahreszahlung in einer Summe, wenn die Gemeinde das auf Antrag genehmigt und der Jahresbetrag unter 30 Euro liegt.
• Manche Kommunen setzen zusätzlich eigene Stichtage für Widerspruchsverfahren oder Ratenzahlungen, die sich im Kleingedruckten des Bescheids finden.

Was jetzt zu tun ist

Der pragmatischste Schritt ist der einfachste: Bescheid raussuchen, Wohnfläche und Bodenrichtwert mit der eigenen Bauakte oder dem Grundbuchauszug abgleichen und im Zweifel beim zuständigen Finanzamt nachfragen, bevor die Einspruchsfrist verstreicht. Wer 2025 schon einmal Einspruch eingelegt hat, sollte prüfen, ob inzwischen eine Antwort der Behörde vorliegt – viele Verfahren laufen wegen der schieren Menge an Fällen noch immer, teils über ein Jahr nach Antragstellung. Und wer als Mieter eine höhere Nebenkostenabrechnung erhält, muss nicht gleich vom Schlimmsten ausgehen: Ein Anruf beim Vermieter mit der Bitte um den aktuellen Grundsteuerbescheid klärt die Sache meist in wenigen Minuten.