Ende September flattern in Millionen deutschen Haushalten wieder dieselben Briefe ins Haus: Der Vermieter oder der Wärmeversorger kündigt eine höhere monatliche Abschlagszahlung für Heizung und Warmwasser an, pünktlich bevor am 1. Oktober die Heizperiode beginnt. Wer die Erhöhung einfach hinnimmt, zahlt in vielen Fällen mehr, als nötig wäre – und wer sie ignoriert, riskiert im nächsten Frühjahr eine böse Nachzahlung. Zwischen diesen beiden Fehlern liegt ein schmaler Grat, den man mit ein paar konkreten Zahlen und dem richtigen Gesetzestext in der Hand recht gut treffen kann. Und anders als noch vor drei Jahren steckt hinter der Erhöhung heute nicht mehr nur der Gaspreis, sondern ein ganzes Bündel an Regeln, die kaum jemand außerhalb der Immobilienbranche im Detail kennt.
Warum der Abschlag ausgerechnet jetzt steigt
Die rechtliche Grundlage ist unspektakulär: Nach § 560 Abs. 4 BGB darf jede Vertragspartei nach einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlung in Textform auf eine „angemessene Höhe“ anpassen. Praktisch heißt das: Hat die letzte Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergeben, darf der Vermieter den künftigen Abschlag entsprechend erhöhen, ohne dafür Ihre Zustimmung zu brauchen. Er muss die Anpassung nur begründen und darf sie nicht willkürlich übertreiben – ein Aufschlag von 15 bis 20 Prozent auf Basis der letzten Abrechnung gilt in der Rechtsprechung meist als angemessen, ein Sprung von 60 Prozent ohne nachvollziehbare Erklärung dagegen nicht.
Was viele Mieter dabei übersehen: Die Erhöhung kommt nicht nur, weil Gas oder Fernwärme teurer geworden sind. Ein zunehmend großer Teil der Steigerung stammt aus einer Kostenposition, die vor drei Jahren in dieser Form noch gar nicht existierte – dem CO2-Preis auf fossile Brennstoffe.
Der CO2-Preis 2026: vom Fixpreis zum Marktmechanismus
Seit 2021 verteuert der nationale Emissionshandel nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) jede Tonne CO2 aus Heizöl, Erdgas und Kraftstoffen. Bis Ende 2025 legte der Gesetzgeber den Preis jährlich fest, zuletzt bei 55 Euro pro Tonne. Seit Januar 2026 ist dieser Fixpreis Geschichte: Der Preis bildet sich nun über Zertifikatsauktionen innerhalb eines gesetzlich festgelegten Korridors von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2. Für Gasheizungen bedeutet das grob gerechnet einen Aufschlag von rund 1,1 bis 1,3 Cent pro Kilowattstunde, für Heizöl entsprechend mehr pro Liter – Beträge, die bei einem durchschnittlichen Verbrauch schnell zwei- bis dreistellig im Jahr ausmachen.
Der Umweltbundesamt-Rechner für den CO2-Preis liefert dazu die offiziellen Umrechnungsfaktoren, und wer seine letzte Abrechnung noch griffbereit hat, kann die CO2-Kosten dort meist als eigene Zeile identifizieren. Genau diese Zeile ist es, die Vermieter seit 2023 nicht mehr allein den Mietern in Rechnung stellen dürfen.
Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Wer zahlt wie viel
Der Vermieter zahlt oft mehr mit, als er selbst zugibt.
Bis Ende 2022 trug bei den meisten Mietverhältnissen der Mieter die kompletten CO2-Kosten über die Heizkostenabrechnung – obwohl er auf die energetische Qualität des Gebäudes null Einfluss hat. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) hat das seit dem 1. Januar 2023 geändert und koppelt den Kostenanteil des Vermieters an den CO2-Ausstoß der Immobilie pro Quadratmeter und Jahr. Die Spannbreite ist beachtlich: In einem gut gedämmten Neubau mit niedrigem Ausstoß zahlt der Mieter weiterhin die vollen 100 Prozent der CO2-Kosten, weil hier ohnehin wenig anfällt. In einem unsanierten Altbau mit hohem Verbrauch kann der Vermieter dagegen bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten übernehmen müssen.
Genau hier liegt die Krux vieler Abschlagserhöhungen: Nicht jeder Vermieter rechnet die eigene Kostenaufteilung korrekt vor, und nicht jede Abrechnung weist die CO2-Kosten überhaupt getrennt aus, wie es das Gesetz eigentlich verlangt. Fehlt diese Trennung komplett, ist die Abrechnung formell zu beanstanden – nicht nur ärgerlich, sondern ein legitimer Grund, der Nachzahlung und damit auch der daraus abgeleiteten Abschlagserhöhung zu widersprechen.
Ein Beispiel aus der Praxis macht den Unterschied greifbar. Eine Familie in einem sanierten Reihenhaus aus den 2020er-Jahren mit rund 12.000 Kilowattstunden Gasverbrauch im Jahr zahlt bei einem CO2-Preis von 60 Euro pro Tonne etwa 85 Euro CO2-Kosten selbst – das Gebäude fällt in die niedrigste Emissionsstufe. Eine vergleichbare Familie in einem unsanierten Altbau der 1960er-Jahre mit 22.000 Kilowattstunden Verbrauch würde bei gleicher Rechnung theoretisch über 150 Euro CO2-Kosten tragen; nach dem Stufenmodell übernimmt der Vermieter hier jedoch den überwiegenden Teil, sodass am Ende oft nur ein kleiner zweistelliger Betrag beim Mieter verbleibt. Wird diese Aufteilung nicht vorgenommen, zahlt die zweite Familie de facto für die schlechte Dämmung eines Hauses, das ihr nicht gehört.
Wärmepumpe und Fernwärme: nicht jeder trifft es gleich
Wer bereits eine Wärmepumpe betreibt, kann sich bei diesem Thema entspannt zurücklehnen. Strom unterliegt nicht dem Brennstoffemissionshandelsgesetz, sondern dem europäischen Emissionshandel auf Ebene der Kraftwerksbetreiber – für den einzelnen Haushalt taucht auf der Stromrechnung kein separater CO2-Preis auf, und das CO2KostAufG greift ausschließlich bei Öl, Gas, Kohle und Fernwärme aus fossilen Quellen. Wer also in den vergangenen Jahren auf eine Wärmepumpe umgestiegen ist, spürt von der ganzen Debatte um Preiskorridore und Stufenmodelle in der eigenen Abrechnung schlicht nichts.
Bei Fernwärme wird es komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Viele Fernwärmenetze speisen sich aus einem Mix aus Erdgas, Müllverbrennung, Biomasse und zunehmend auch Abwärme aus Industrieanlagen, wodurch der CO2-Anteil pro Kilowattstunde von Netz zu Netz stark schwankt. Der Versorger ist verpflichtet, den fossilen Anteil offenzulegen und die CO2-Kosten entsprechend einzurechnen – in der Praxis tauchen diese Angaben aber oft nur auf ausdrückliche Nachfrage in der Abrechnung auf, versteckt in einer Fußnote statt in einer eigenen Zeile. Das ist kein Kavaliersdelikt, sondern genau die Art von Unschärfe, die eine überhöhte Abschlagsforderung erst möglich macht.
Was Sie jetzt konkret prüfen sollten
Bevor Sie eine höhere Abschlagszahlung akzeptieren, lohnt sich ein Blick auf drei Punkte. Erstens: Weist die zugrundeliegende Nebenkostenabrechnung die CO2-Kosten als eigene Position aus, mit Angabe des Emissionswerts und der daraus abgeleiteten Kostenverteilung? Zweitens: Stimmt die prozentuale Erhöhung des Abschlags in etwa mit der tatsächlichen Nachzahlung überein, oder wurde großzügig nach oben gerundet? Drittens: Lag der letzten Abrechnung ein ungewöhnlich kalter Winter zugrunde, der sich in diesem Jahr voraussichtlich nicht wiederholt?
- Zählerstand am 1. Oktober notieren oder fotografieren – wichtig als Referenzpunkt für die nächste Abrechnung
- CO2-Kostenanteil in der letzten Abrechnung suchen; fehlt er, schriftlich nachfragen
- Bei Fernwärme direkt beim Versorger nach der verwendeten Stufe des CO2KostAufG fragen, denn hier rechnet meist nicht der Vermieter, sondern der Versorger selbst ab
- Wer im vergangenen Jahr Fenster, Türen oder die Heizungsanlage selbst modernisiert hat, sollte das dem Vermieter mitteilen – es kann die Emissionsstufe und damit die Kostenverteilung verändern
- und, wenn nach alldem noch Zweifel bleiben: die Abrechnung von der örtlichen Verbraucherzentrale gegen eine geringe Gebühr prüfen lassen, bevor man widerspricht
Eine überzogene Abschlagsforderung ohne nachvollziehbare Begründung müssen Sie nicht schlucken. Widersprechen Sie schriftlich und mit Fristsetzung, verlangen Sie die Aufschlüsselung nach CO2KostAufG, und zahlen Sie bis zur Klärung ruhig den bisherigen Betrag weiter – ein Widerspruch setzt die Zahlungspflicht für den alten Abschlag nicht aus, verschafft Ihnen aber Zeit und Verhandlungsmasse. Wer dagegen unter zehn Prozent Abweichung liegt, sollte sich den Ärger sparen und den Betrag einfach zahlen; nicht jede Differenz ist den Aufwand einer Prüfung wert.
Wenn die Heizperiode selbst zum Streitpunkt wird
Ein Nebenschauplatz, der jeden Herbst wieder für Verwirrung sorgt: Die „Heizperiode“ vom 1. Oktober bis 30. April ist keine feste gesetzliche Vorgabe, sondern eine in den meisten Mietverträgen übernommene Konvention, die auf den früheren Musterbedingungen für Fernwärmelieferungen beruht. Vermieter müssen aber unabhängig vom Kalenderdatum ausreichend heizen, sobald die Innentemperatur unter etwa 20 Grad fällt und die Außentemperatur dies nahelegt – mehrere Landgerichte, darunter Frankfurt und Berlin, haben das in den vergangenen Jahren so entschieden. Ein kalter Septembertag reicht also durchaus als Grund für eine Beschwerde, auch wenn der Kalender formal noch keine Heizperiode kennt.
Wer sich jetzt, Ende September, mit der Post vom Vermieter beschäftigt, sollte sie also nicht als lästige Formalie abtun. Die Kombination aus höheren CO2-Kosten, einem neuen Preiskorridor seit Januar und einer Kostenaufteilung, die längst nicht jeder Vermieter sauber anwendet, macht aus einem simplen Anpassungsschreiben in diesem Jahr eine Rechnung, die genaues Hinschauen lohnt.